Come Eseguire il Calcolo dei Vani Catastali

Molto spesso ci viene chiesto da agenti immobiliari e dai nostri clienti come si svolge un calcolo dei vani catastali di un immobile, avendo sottomano la visura e la planimetria catastale. Spesso e volentieri la documentazione in loro possesso non è conforme con la realtà dell'immobile, ciò vuol dire che esiste un irregolarità edilizia e catastale già in partenza, e molto probabilmente il conteggio avrà un risultato diverso e, di conseguenza, diversa sarà anche la rendita catastale, quest'ultima molto importante in quanto è il valore di riferimento per il pagamento dell'IMU.

In questi ultimi anni abbiamo avuto modo di verificare che in molti abusi edilizi riscontrati le persone pagavano di più di quanto avrebbero dovuto pagare in termini di IMU, magari su un immobile locato. Questo perchè al giorno d'oggi in fase di progettazione non si spreca più nessuno spazio e tutto lo spazio è utile per rendere i locali più accoglienti, come nel caso dell'eliminazione dei locali ingresso e cucina creando un  unico locale sogg/Living.

Tornando a come si calcolano i vani catastali, la norma di riferimento è il D.L. 652/39 (nascita  NCEU) ed il D.P.R. 1142/49 (regolamento formazione NCEU).

Il calcolo dei Vani presunti eseguiti manualmente è puramente indicativo perchè il calcolo definitivo deve essere eseguito mediante il programma DOCFA messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate per la redazione delle pratiche relative all'accatastamento ed alla variazione catastale degli immobili.

Indicativamente il calcolo dei vani catastali viene eseguito così:

• I vani principali quali camere, sale e cucine vengono conteggiati 1 vano fino da un massimo di 28 mq;

• Gli accessori diretti vengono contati 1/3 di vano e corrispondono a bagni, ripostigli, ingressi, disimpegni e corridoi;

• Gli accessori complementari quali soffitte e cantine vengono conteggiati 1/4 di vano;

• dipendenze scoperte esclusive come cortili, giardini e terrazze, vani di servizio in comune come portici e tettoie aperte, ecc. vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.

Gli arrotondamenti bisogna eseguirli al mezzo vano cioè se sul totale finale si è ottenuto un risultato di 6,22 si arrotonda a 6, mentre nel caso in cui il risultato è 6.35 si arrotonda a 6,5 vani.

Facciamo insieme un esempio:

Ipotizziamo di dover fare un calcolo dei vani catastali di una villa che ha le seguenti caratteristiche:

• 1 Soggiorno/Living di mq 38;

• 2 Camere da Letto;

• 1 Ripostiglio;

• 1 Disimpegno;

• 2 Bagni;

• 1 Antibagno;

• 1 Giardino mq 200 (superiore alla consistenza complessiva).

Il calcolo dei vani sarà il seguente:

• 1 Soggiorno/Living di mq 38 = vani 1 + Eccedenza (38-28)/28=1,36;

• 2 Camere da Letto = vani 2;

• 1 Ripostiglio = 1/3 di vano;

• 1 Disimpegno = 1/3 di vano;

• 2 Bagni = 2/3 di vano 0,66;

• 1 Antibagno = 1/3 di vano.

Totale vani = 5,02

• 1 Giardino (superiore alla consistenza complessiva) = 10% di 5,05 = 0,25;

Totale calcolo dei vani catastali 5,02 + 0,25 = 5,27 Arrotondato a 5,5.

04 Ottobre 2017