Pratica Edilizia

La Storia dell'Edilizia in pillole

L'edilizia è l'insieme delle tecniche e delle conoscenze finalizzate alla progettazione e realizzazione di una costruzione o più specificatamente di un edificio. L'edilizia stabilisce le modalità attraverso cui può realizzarsi la trasformazione territoriale ammessa dal piano. Essa si propone di assicurare, pur promuovendo lo sviluppo edilizio delle città, lo sfruttamento razionale del territorio nonché la protezione dell'ambiente.

Le opere dell'edilizia investono la struttura globale dell'insediamento abitativo, si identificano con un qualsiasi spazio costruito o con una qualsiasi opera infrastrutturale che concorra a realizzare un intervento insediativo.

Per spazio costruito s'intende il luogo e l'ambiente che l'uomo crea artificialmente. Questo spazio serve per svolgere diverse attività edilizie: come la delimitazione di uno spazio aperto, oppure uno spazio occupato dalle tende o anche mobil-house. Per spazio costruito s'intende anche ambienti chiusi o insediamenti agricoli sparsi, insediamenti industriali, unità residenziali.

Per opere infrastrutturali invece, comprendono costruzioni quali strade, ponti, muri di sostegno e gallerie. Le moderne tecniche di costruzione consentono di realizzare elementi di sostegno e superfici dalle forme più disparate, rispettando i tempi di consegna e soprattutto le esigenze relative ai costi, alla sicurezza e alla durabilità.

La Prima Normativa Urbanistica 1942

Il diritto urbanistico, che rappresenta una parte del diritto amministrativo, comprende
il complesso di norme che regolano la facoltà di edificare anche attraverso la previsione di strumenti di pianificazione del territorio e di protezione dell’ambiente. L'urbanistica, quindi é la scienza che studia, disciplina e realizza la pianificazione d'ogni parte del territorio.

La Legge n°1150 del 1942 é la prima Legge Urbanistica Italiana. Questa Legge, nonostante numerose modifiche negli anni, è ancora in vigore e disciplina l'assetto e l'incremento dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico in generale nel territorio dello Stato.

Per pianificare lo sviluppo urbanistico, tale legge divide i piani necessari in:
- Piani Regolatori Comunali;
- Piani Particolareggiati Esecutivi.

Il Piano Regolatore Generale (PRG) e Piano Particolareggiato Esecutivo (PPE)
Il Piano Regolatore Generale Comunale (P.R.G.C.) è uno strumento che regola l'attività edificatoria in un territorio comunale. È uno strumento redatto da un singolo comune o da più comuni adiacenti (Piano Regolatore Generale Intercomunale) e contiene indicazioni sul possibile utilizzo o tutela delle porzioni del territorio cui si riferisce.

I Piani Particolareggiati (P.P.) sono un strumento di esecuzione del P.R.G., per la previsione in dettaglio di alcune porzioni di territorio. La Legge 1150/42 prevedeva, che le costruzioni da eseguirsi nei centri abitati fossero subordinate al rilascio di una licenza edilizia. Quest'ultima, prevista solo nell'ambito del territorio comunale urbanizzato, era rilasciata gratuitamente ed a chiunque ne facesse richiesta.

Questa legge prevede anche Norme Regolatrici dell’Attività Edilizia, cioè tutte quelle norme che regolano l'Edilizia Italiana. La norma più importante che è stata introddotta, senza dubbio quella che per costruire bisogna chiedere la LICENZA EDILIZIA al sindaco.

Legge Ponte 1967

La Legge n°765 del 1967 detta Legge Ponte, apporta alla Normativa urbanistica del 1942 una serie di ampie modifiche. Le più importanti modifiche sono:

Avviare una estesa applicazione dei piani urbanistici, e garantirne il rispetto. Vengono così fissati i termini entro i quali il Comune è obbligato a redigere il PRG.

Inoltre si rende obbligatorio il regime di salvaguardia dei piani già adottati ma non ancora approvati, per impedire che i piani stessi siano vanificati da licenze edilizie rilasciate in contrasto con le loro previsioni. Si precisano sanzioni per le violazioni delle prescrizioni.

Porre un freno allo sviluppo edilizio incontrollato. Vengono poste drastiche limitazioni all'edificazione in assenza di strumenti urbanistici e si stabilisce che la licenza edilizia possa essere concessa solo quando le opere di urbanizzazioni siano già esistenti o siano previste dai piani particolareggiati di iniziativa pubblica o lottizzazioni private, già approvati nelle zone di espansione.

Normativa Igienico-Sanitaria 1975

Il D.M. 5 Lugio 1975, apporta modifiche relative all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari dei locali abitativi. Il D.M. stabilisce tuttora che:

• l'altezza minima dei locali di abitazione è di 2.70 m (interpiano 2.95 m);

• l'altezza minima di bagni, gabinetti e ripostigli di 2.40 m.

Le superfici minime delle stanze sono:

• camera singola è di 9 mq;

• camera matrimoniale è di 14 mq;

• cucina abitabile è di 8 mq;

• soggiorno è di 14 mq.

La normativa decreta anche che i locali di abitazione devono avere una superficie finestrata non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento (soggiorno, pranzo, cucina, camere da letto). Sono consentite stanze da bagno sprovviste di aperture verso l'esterno purché dotate di idoneo impianto di ventilazione meccanica.

Legge Bucalossi 1977

Questa legge introduce la CONCESSIONE EDILIZIA che sostituisce la licenza edilizia. Ogni attività comportante trasformazione urbanistica e edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi. L'esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco (ora dal dirigente dell'amministrazione comunale) ai sensi della presente legge (viene sostituita la licenza edilizia rilasciata a titolo gratuito).

La Legge Bucalossi stabilisce un contributo per il rilascio della concessione edilizia. La concessione comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza delle spese di urbanizzazione, nonché al costo di costruzione. Vengono disposte le modalità per pervenire alle tabelle indicative degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione da pagarsi ai Comuni per ottenere il rilascio della concessione edilizia. In pratica operando in un determinato Comune occorre prendere conoscenza presso l’ufficio tecnico Comunale delle tabelle in vigore.

Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad 1 anno, il termine di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere abitabile o agibile, non può essere superiore a tre anni, e può essere prorogato con provvedimento motivato, solo per fatti estranei alla volontà del concessionario, che siano sopravvenuti a ritardare i lavori durante la loro esecuzione.

Concessione gratuita (detta anche autorizzazione edilizia) il contributo detto in precedenza non è dovuto nei seguenti casi:

1. per le opere da realizzare in zone agricole;

2. per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione che non comportano aumento delle superfici utili al calpestio e mutamento di destinazione d'uso;

3. quando il concessionario si impegni, mediante convenzione, a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione degli alloggi, concordati col comune ed a concorrere con gli oneri di urbanizzazione;

4. per gli interventi di manutenzione straordinaria, fermo restando, che per la manutenzione ordinaria la concessione non è richiesta; per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione, di ampliamento in misura superiore al 20%, di edifici unifamiliari;

5. per le modifiche interne necessarie per migliorare le condizioni igieniche o statiche delle abitazioni, nonché per la realizzazione dei volumi tecnici che si rendono indispensabili a seguito della installazione di impianti tecnologici necessari per le esigenze delle abitazioni;

6. per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli Enti istituzionalmente competenti, nonché per le opere di urbanizzazione eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;

7. per le opere da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità.

P.P.A. programma pluriennali di attuazione. È un programma operativo con validità da tre a cinque anni, teso ad individuare come e dove realizzare i bisogni urbanistici di un Comune, a coordinarne ed a stabilirne la modalità di tali realizzazioni, serve anche per coordinare l’attività del comune con quella dei privati.

Testo Unico del Procedimento (d.P.R. 380/2001)

Il d.P.R. 380/2001, entrato in vigore il 1° luglio 2003, oltre ad aver conferito
sistematicità e ordine alla materia, ha introdotto importanti innovazioni, correzioni e
integrazioni creando quella semplificazione legislativa auspicata per i testi unici.
Per la gran parte delle disposizioni sostanziali il T.U. si è limitato a ordinare formalmente
le disposizioni legislative in materia edilizia, ma sono presenti numerosi
elementi innovativi che possono essere così sintetizzati:
a) Soppressione dell’autorizzazione edilizia;
b) Soppressione dell’art. 26 L. 47/1985;
c) Istruzione dello sportello unico;
d) Eliminazione dell’esame obbligatorio da parte della commissione edilizia;
e) Modifiche nelle definizioni degli interventi edilizi;
f) Nuova definizione dei titoli abilitativi e dei tempi per il rilascio e l’inizio lavori

Pratica Edilizia

La pratica edilizia è il documento che permette di costruire o modificare un immobile. In primo luogo sarà necessario effettuare delle accurate indagini urbanistiche e normative locali per il tipo d’intervento previsto, successivamente si dovrà procedere con la realizzazione di elaborati tecnici dettagliati al fine di ottenere le autorizzazioni per l’esecuzione delle opere in progetto.

La presentazione della pratica edilizia può avvenire consegnando la documentazione in formato cartaceo presso gli sportelli comunali, oppure tramite l’invio telematico della documentazione in formato digitale. Alla presentazione della pratica, questa viene protocollata dall’amministrazione competente, ovvero le viene assegnato un numero di protocollo, che attesta l’avvenuta consegna della pratica e che la identifica in maniera univoca.

Le Tempistiche per Portare a Termine una Pratica Edilizia

I tempi per portare a termine una pratica edilizia possono variare per tante ragioni. La tempistica è legata dal tipo di pratica edilizia. Ad esempio, una CILA o una SCIA sono pratiche più veloci rispetto all'ex DIA o al PERMESSO DI COSTRUIRE.

La velocità di una pratica edilizia può dipendere dal professionista e dalla dimensione del progetto. Infine dopo che è stata presentata la documentazione deve essere accettata dal Comune per dare l'inizio lavori.

Le pratiche edilizie più lunghe sono quelle che prevedono un’autorizzazione paesaggistica: essendo coinvolti più enti (Comune, Soprintendenza). I tempi per l'approvazione possono arrivare anche a 120 giorni o più.

Attenzione alle Sanzioni... se non Presenti una Pratica Edilizia

Se non si effettua la dichiarazione, l'intervento edilizio rimane abusivo. In quanto, nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni realizzate senza permesso di costruire, senza Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) o in totale difformità da essi, comportano l'accertamento dell'intervento (da parte del Comune) e di conseguenza impongono all'autore dell'abuso la demolizione entro 90 giorni della costruzione illegale o il ripristino dell'immobile a com'era prima dell'intervento edilizio (in caso di ristrutturazioni). 

Il Testo Unico dell'Edilizia (Dpr 380/2001), ha introdotto pesanti sanzioni che partono da 516 euro per chi non demolisce o ripristina entro il termine. Fermo restando che l'immobile viene acquisito gratuitamente dal Comune, la demolizione va a spese dell'autore dell'intervento abusivo.

Quindi, qualsiasi tipo di intervento edilizio si effettui sulla propria abitazione o su un immobile, in genere, deve essere, se non richiesta, almeno segnalato al Comune in cui l'edificio è ubicato. Ogni variazione, dalle più semplici, come lo spostamento di una porta o di un tramezzo, fino agli interventi di ristrutturazione globale, va comunicata all’amministrazione competente attraverso la modulistica e le modalità previste.

Le pratiche edilizie più ricorrenti da far redigere dal professionista incaricato sono:

• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata);

• SCIA ( Segnalazione Certificta di Inizio Attività);

• SCIA 2 ( l'ex DIA Dichiarazione di Inizio Attività);

• PDC (Permesso di Costruire).

Quindi se il tuo immobile presenta un intervento edilizio già eseguito ed intendi regolarizzarlo o se prevedi di ristrutturare, ampliare o realizzare una nuova costruzione, il nostro Studio Tecnico Emmetre è fin da subito disponibile a seguirti. Clicca qui per scoprire quale sarà la corrispettiva pratica edilizia.

21 Novembre 2017