Calcolo del Valore Catastale

A cosa serve il Valore Catastale?

Il valore Catastale di un immobile viene utilizzato come valore per il calcolo di varie imposte come:

• L'imposta di successione;

• L'imposta di donazione;

• Imposte di registro;

• Imposte ipotecarie;

• ipotecarie e catastali.

Inoltre il valore catastale è il valore che bisogna tenere presente nelle compravendite immobiliari, in quanto il prezzo di compravendita non deve essere inferiore al valore catastale, pena la quasi certa ricezione di cartelle esattoriali da parte dell'Agenzia delle Entrate per mancato versamento delle congrue imposte.

Nel caso di compravendite con prezzo inferiore al valore catastale, raccomando vivamente di far redigere ed allegare all’atto di compravendita una perizia giurata da parte di un professionista abilitato che assevera e relaziona il reale valore di mercato dell’immobile prendendo in considerazione le reali caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, in modo da potersi difendere in caso di accertamento.

Queste normative servono per contrastare l’evasione fiscale tuttora ancora molto diffusa nel settore delle compravendite immobiliari.

Al giorno d’oggi può capitare di essere costretti a dover svendere il proprio immobile per far fronte a delle spese improvvise, ma questo aspetto al fisco non importa, quindi bisogna fare massima attenzione al prezzo di compravendita, ricordiamoci che in caso di sanzioni entrambe le parti sia chi vende che chi compra sono tenute a pagare le imposte in quanto dovute in solido dai contraenti. Quindi raccomando vivamente prima di acquistare o vendere un immobile calcolate sempre il valore catastale.

In fine il valore catastale viene utilizzato anche per determinare il canone di locazione annuale di un immobile in quanto per legge non deve essere inferiore al 10% del valore catastale.

Voglio evidenziare che il valore catastale detto anche valore fiscale non è il valore reale di mercato dell’immobile ma bensì viene utilizzato per i motivi sopra citati.

Un altro valore da prendere in considerazione nelle compravendite sono i dati OMI (osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate che forniscono un riferimento importante per chi deve vendere o affittare un immobile, in quanto si possono trovare i valori medi trimestrali di appartamenti compravenduti in quella specifica zona.

Per essere tranquilli nella compravendita bisogna verificare che l’importo che si sta compravendendo non sia anche (oltre al valore catastale) inferiore al valore minimo dei dati OMI, perchè quello è il primo campanello di allarme che fa scattare gli ulteriori accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Come calcolo

ed ottengo il Valore Catastale?

Il valore catastale si ottiene prendendo come base la rendita catastale presente all’interno della visura catastale, qui sotto è presente uno stralcio di visura catastale riferito ad un immobile di categoria A.

Esempio di rendita pari a  € 131,70,  questo importo lo si rivaluta per il 5%, quindi si esegue questo calcolo 131,70  x 1,05 = € 138,285

Ora che abbiamo ottenuto la rendita catastale rivalutata del 5% la moltiplichiamo per un coefficiente stabilito dalla legge, nel caso in cui l’immobile è destinato a prima casa il nostro coefficiente sarà 110 quindi eseguendo il calcolo otterremo un valore catastale di (138.285 x 110) = € 15.211,35.

Nel caso di altre case diverse dalla prima il coefficiente è di 120 quindi eseguendo il calcolo otterremo un valore catastale di 138.285 x 120 =  € 16.594,20.

La rivalutazione del 5% va eseguita in tutti gli immobili appartenenti alle categorie A, C, D ed E,  per gli  immobili di categoria B la rendita catastale viene rivalutata del 40% ai sensi del decreto Legge del 03.10.2006, mentre per i terreni non edificabili si prende come riferimento il reddito domenicale e lo si rivaluta del 25%.

Una volta eseguito il calcolo per la rivalutazione, i moltiplicatori da prendere in considerazione sono:

• 110       Prima Casa

• 120       Diverse da prima casa gruppo A, C,

• 140       Per i fabbricati delle categorie B

• 60         Per i fabbricati delle categorie A/10 e D

• 40,80   Per i fabbricati delle categorie C/1 ed E

• 90         Per i terreni non edificabili

Per quanto riguarda i terreni edificabili il valore da prendere in considerazione non è il valore catastale bensì il Valore Venale.

Il valore venale è il valore  in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Il calcolo del valore venale si esegue moltiplicando l'intera superficie dell'area edificabile per il valore al mq definito dall'ufficio tecnico Comunale utilizzando il valore della zona della specifica area fabbricabile.

04 Ottobre 2017